调控那么猛,这种房子却在逆势涨价

2017-02-22 21:39来源:未知

  去年年底“限购又限贷”的楼市调控出台之后,买房的人明显少了,很多业内人士都在说:凛冬已至。

  昨天旺财想去家门口相熟的中介问问情况,只看到人去楼空,门面上贴着一个单子:招租。

  一叶知秋,这是妥妥要回调的节奏。

  根据国家统计局的数据,上海的二手房均价在2016年12月已经微跌0.4%。大部分的一二线限购城市,估计三四季度可能出现价格松动。

  但有一种房子异常坚挺,在这样的寒冬中还在涨价。

  就在昨晚,跟一个亲戚聊白天的见闻,她却说:她在上海田林的一套老破小,去年11月中介报价390万,最近涨到420万。只因为她的房子是——学区房。

  北京也一样,学区房虽然成交量也跟着下降,但房价却仍然在上涨。

  我们在链家网上随机截取了北京两个学区房小区的二手房成交数据:

  

调控那么猛,这种房子却在逆势涨价

 

  

调控那么猛,这种房子却在逆势涨价

 

  不光是北上广深,在二三四线城市,学区房也是涨价界的翘楚。

  学区房蛮特别的,其他房子不涨的时候,它在涨。

  其他房子涨的时候呢?它涨得更快。

  旺财在中国指数研究院的一份报告里看到下面这份统计:

  这样下来,就出现了不断被刷新的“天价学区房”记录。

  

调控那么猛,这种房子却在逆势涨价

 

  有些人很难理解,觉得这是一个大泡沫。

  但如果用教育资源定价的逻辑去理解,就知道它其实不是泡沫。

  学区房的价格基础是稀缺性,不是房子的稀缺,而是好学校的紧缺。

  每个城市最好的小学、中学就那么几所,好的师资需要长期培养,政府其他各类资源投入也不均衡,造成了教育资源的分布也不平衡。

  所有的人都想让自己的孩子不要输在起跑线上,愿意耗尽家财让孩子读最好的学校,于是,名校的入学资格就成了每个家庭都要争夺的资源。

  这场争夺战的准入证,就是学区房。

  现在公立学校学费都是政府定价,不能涨;但学区里的房子是市场定价,价高者得。

  所以,虽然教育还没有市场化,但教育资源已经通过楼市,默默给出了市场定价。

  学区房的这个特征,也刺激了炒房资金涌入,进一步推高了房价。

  有真实教育需求的家长,也万万不敢拖延,只能尽量早买,锁定入围资格。

  虽然很残酷,但这是必须正视的事实。

  而且,虽然目前楼市调控特别猛,但这一波学区房价格上涨可能只是刚开始。

  每年的元旦前到5月底,都是学区房行情启动的时段。因为孩子每年4、5月份报名,9月1号开学,都是雷打不动的。而从你开始购买学区房,到落户、获取入学资格,中间需要4-6个月。

  加上这几年好学校要求越来越高,顶尖学校要落户满5年,比较好的学校也要满3年。按照3年来算,家有2014年出生的孩子,最晚也要在今年买学区房了。

  而2014年,是最近15年来,北京和上海的户籍新生儿出生人数最多的一年。

  

调控那么猛,这种房子却在逆势涨价

 

  今年学区房需求的迫切可想而知。

  学区房的数量是稳定的,于是决定学区房价格的就是教育需求,教育需求不由楼市调控决定,而是由新生儿出生数量决定。所以,看着上面这张图,只能得出一个结论……旺财不敢想了。

  总结一下,就是三句话:

  1、学区房涨价比一般的房子猛;

  2、学区房特别抗跌;

  3、今年学区房还会涨。

  其实,学区房贵,全世界都差不多。

  比如美国房地产协会官方网站Realtor.com最新数据显示,高质量公立学校学区房的均价,比全美房价中位数高49%。就算移民美国了,还是躲不开学区房这个问题。

  这时候,抱怨价比天高是没有用的,先上车才是正道。

  钱不够买大的,就买小的;不够买省重点、市重点的,买个区重点也行。

  只能说,用钱而不是用权力来决定资源的分配,已经是一种进步了。

  为了下一代,想办法赚钱和理财,是咱们唯一能做的。

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